楼市, 正在加速!

楼市究竟会如何走？

最近两个月的楼市走势又让人有点迷惑了，原本一路回升的行情在4月份和5月份似乎有点要下探的感觉了。不过，由于今年房地产市场的发展目标非常明确，以及稳楼市的决心比较大。所以对于后市的行情还是继续观察一下，再做判断。

不过楼市的发展有一趋势却是在加速显现的，尤其自去年以来，楼市走势因城市而分化的态势越来越明显。

去年以来，尤其是9月份底之后，包括一线城市及部分二线城市在内的大城市的楼市在迅速回暖，楼市成交量大幅增加，房价也有所回涨。像一线城市中的上海和深圳，二线城市中的杭州、成都等等，这些城市的楼市走出明显的反弹行情。当然深圳房价在连涨数月后，在最近两个月有所回落。不过我觉得也不必这么早的下结论，短期的回调一下也是很正常的。

而相反，大多数的中小城市的楼市变化却不太明显。虽然在大力度的政策支持下，部分中小城市的楼市下跌幅度有所收窄，但仍处于负增长的趋势之中。简单地讲，就是楼市仍在下行，只是速度比之前慢一些。

实际上，楼市走势出现这样的现象也是很正常的，分化行情也是楼市走向成熟的一种标志。过去，房地产市场的走势呈现出来往往是普涨和普跌行情。

像2009年-2019年这段时间，房价呈现出来的是普涨行情，一般由一线城市开始上涨，继而向三四线城市甚至县城传导，最终就是一片涨的行情。而2020年-2024年，房价又经历一轮普跌的行情，这轮下跌的行情从小城市开始，逐渐向中大城市蔓延，继而一线城市的房价也开启了下跌的态势。

如果我们理性看待过去房价楼市的普涨普跌行情，就会发现里面其实是有一些非理性的情绪在里面。在过去普涨的周期里，尤其是在上涨的最后几年，一些中小城市的房价其实已经不具备上涨基础了，但是还是惯性的上涨。而在过去几年的普跌周期里，一些大城市的房价也存在较为明显的非理性下跌的因素。

随着市场自身调整，也会变得越来越成熟和理性。未来楼市的走势将会更多回归到城市的基本面及城市自身的楼市供求情况。

总体来说，大城市在经济、产业、基础设施和城市配套、发展机会等方面都具有较大的优势，能够吸引年轻人的流入或是留住人口，这就为其楼市发展提供了坚实的需求支撑，但城市的边界不可能无限扩大，也就说其楼市的供应终归是有限的，房价仍有上涨的动力。

中小城市的情况就大不相同了，不管是城市发展还是各项配套设施，都是不及大城市，且在总人口负增长的大背景下，大多数中小城市的人口可能会继续减少，住房需求也就会随之减少，但住房供应量却不小，房价上涨是难以为继了。

所以，未来楼市走势因城市分化基本上可以说是必然的。国际上一些其他国家和地区房地产市场的发展经验已经证实了这一规律，即大城市的房价有望继续上涨，而一些中小城市的房价下限就难以把控了。